För att öka tillgången på bostäder har regeringen i proposition 2025/26:187 kommit med flera förslag i syfte att stimulera uthyrning av bostäder. Utöver lagförslaget om en helt ny privatuthyrningslag föreslås även moderniseringar och ökad flexibilitet för uthyrning av bostadsrätter, blockhyra och coliving. Lagförslagen föreslås träda i kraft 1 juli 2026.
Ny privatuthyrningslag
En central del i propositionen är förslaget på en helt ny privatuthyrningslag. Målet är att samla alla bestämmelser i en lag, vilket ska göra reglerna mer lättillgängliga för privatpersoner, öka flexibiliteten och på det sättet öka privatpersoners uthyrning av bostäder.
Några viktiga inslag i lagförslaget är:
- Fysiska personer och dödsbon: Det är endast fysiska personer och dödsbon som kan hyra ut bostäder enligt lagen.
- Begränsningar i tillämpningsområdet: Lagen ska inte tillämpas vid:
- uthyrning av bostad som hyresvärden själv innehar med hyresrätt,
- upplåtelser som avser fritidsändamål, eller
- uthyrning som bedrivs av hyresvärdar som regelmässigt hyr ut fler än två bostäder (som inte är en del av hyresvärdens egen bostad).
- Uthyrning av två bostäder: Det blir möjligt att hyra ut upp till två bostäder enligt de nya reglerna, vilket är en utökning av dagens regler som endast tillåter uthyrning av en.
- Flexibel hyressättning: För att hyresnivåerna ska vara marknadsmässiga är det som utgångspunkt parterna som ska avtala om hyrans storlek. Dock innehåller lagen en skyddsregel som ska förhindra oskäligt höga hyror. Lagen ger även en möjlighet att reglera hyran via indexuppräkning. En sådan justering får dock göras först när den gällande hyran har varit oförändrad i minst ett år.
Utökade möjligheter att hyra ut bostadsrätter
För bostadsrättsinnehavare föreslås mer generösa regler för andrahandsuthyrning. Om bostadsrättsföreningens styrelse vägrar att ge sitt samtycke till upplåtelse i andra hand kan en bostadsrättsinnehavare få tillstånd av hyresnämnden. Regeringen ser ett problem med att tillstånd ofta vägras om lägenheten varit föremål för en andrahandsupplåtelse tidigare. Enligt lagförslaget ska hyresnämnden, vid prövning av tillstånd, endast beakta tidigare uthyrningar om de har skett i ”betydande omfattning”. Lagförslaget syftar även till att öka flexibiliteten för den bostadsrättsinnehavare som behöver hyra ut sin bostadsrätt under längre tid än ett år, exempelvis på grund av arbete eller studier på annan ort.
Propositionen tar även upp den svåra gränsdragningen mellan att ha en inneboende och att upplåta i andra hand. Det är viktigt att veta vad för typ av upplåtelse det rör sig om eftersom en andrahandsupplåtelse kräver styrelsens eller hyresnämndens tillstånd, medan något sådant tillstånd inte krävs för en upplåtelse till inneboende. För att gränsdragningen ska bli tydligare föreslås en definition i bostadsrättslagen, så att det tydligare framgår vilka upplåtelser som är tillståndspliktiga.
Moderniserad blockhyra för företag och coliving
För att möta näringslivets behov av bostäder till anställda och underlätta för moderna boendeformer som delningsbostäder, även kallat coliving, föreslås en uppdaterad och mer flexibel modell för blockhyra. Detta ska ge fastighetsägare och företag bättre förutsättningar att erbjuda anpassade boendelösningar. För att förhindra missbruk av systemet förtydligas tillämpningsområdet och hyresnämndens tillståndsprövning blir skarpare.
Effektivare hyrestvister och höjda avgifter till hyresförmedlare
Propositionen innehåller även förslag för att effektivisera hanteringen av hyrestvister. Bland annat föreslås att parternas möjligheter att föra in nya omständigheter och ny bevisning i hovrätten begränsas. Dessutom föreslås att det ska krävas prövningstillstånd för att överklaga hyresnämndens beslut om återbetalning av hyra till hovrätten.
Regeringen föreslår även en höjning av ersättningen till yrkesmässiga hyresförmedlare. Ersättningen ska baseras på prisbasbeloppet enligt socialförsäkringsbalken och därigenom spegla dagens kostnadsläge och följa prisutvecklingen framöver.
Vad innebär förslagen för dig?
De föreslagna ändringarna kommer att skapa nya förutsättningar för fastighetsägare, företag och privatpersoner. Om du har frågor om hur detta kan påverka just din situation, eller om du har behov av juridisk rådgivning avseende andra fastighetsrättsliga frågor, är du välkommen att kontakta oss på Wesslau Advokatbyrå.
Julia Platenik
+46 (0)70-516 93 87
julia.platenik@wadv.se