Vid en ersättningstvist enligt reglerna om indirekt besittningsskydd för lokaler ligger bevisbördan avseende marknadshyran på den part som krävt en ändring av den gällande hyran. Den parten bär risken om underlaget inte räcker. Det klargjorde Högsta domstolen i ett beslut den 5 november 2026, mål nr T 3710-25.
Bakgrunden till avgörandet var en tvist om en lokal i Malmö. Det var hyresgästen som sade upp hyresavtalet för villkorsändring och begärde sänkt hyra eftersom hyran enligt hyresgästen var för hög. Hyresvärden ville behålla den avtalade hyran med indexjusteringar. Parterna kom inte överens och hyresavtalet upphörde. Hyresgästen begärde därefter ersättning enligt reglerna om indirekt besittningsskydd.
När målet nådde HD var prövningen begränsad till bevisbördan avseende marknadshyran. I sina skäl beskrev HD detta som ett utredningsansvar, eftersom marknadshyran bedöms av den prövande domstolen medan bevisbördan gäller underlaget för bedömningen.
För att fördela bevisbördan utgick majoriteten från vem som hade begärt en förändring av den gällande hyran. När hyresgästen säger upp avtalet för att få hyran sänkt och hyresvärden kräver den avtalade hyran för förlängning, ligger risken för otillräckligt underlag därför på hyresgästen. Om hyresvärden i stället säger upp avtalet och begär höjd hyra ligger motsvarande ansvar på hyresvärden.
I denna fråga var HD dock inte enig. Två av fem justitieråd ansåg i stället att bevisbördan som utgångspunkt borde ligga på hyresvärden, oavsett vem som hade sagt upp avtalet. De hänvisade till hyresvärdens normalt bättre möjligheter att ta fram underlag om jämförbara lokaler.
Trots oenigheten ger avgörandet därmed besked om bevisbördans placering i dessa ersättningstvister. I det aktuella fallet låg bevisbördan på hyresgästen och hovrätten hade bedömt att underlaget inte gav tillräckligt stöd för att hyran översteg marknadshyran. HD prövade inte den bedömningen och utfallet blev att hyresgästen inte fick någon ersättning.
Har du frågor om hyra eller andra fastighetsrättsliga ärenden är du välkommen att kontakta oss på Wesslau Advokatbyrå för rådgivning.
Julia Platenik
+46 (0)70-516 93 87
julia.platenik@wadv.se